對于恒大式的文旅大盤，相信你肯定不會陌生

當年恒大用填海造陸的開發模式，以極低的土地成本，一開發周期就是長達數十年的超大盤

且在2015年，恒大文旅版圖迅速在全國擴張，擴張了十多個恒大文化旅游城

伴隨著恒大式大盤拿地模式的高歌猛進，2016年恒大進入世界500強，2017年恒大坐上中國房企排行榜的頭部位置

而今時不同往日

如今對于恒大式的超級文旅大盤，人們更多的是擔憂

動輒高達幾千畝的開發體量，各種產業的運營，一個恒大項目的業主就可能高達幾萬人

現在這樣恒大式的超大盤交付如何、運營如何、房價和入住率又怎樣...

為了更深入了解這家企業暴雷后，這些項目的真實現狀

我們最近走訪了啟東的一個超大文旅項目

來源：恒大海上威尼斯

這個小區曾創下世界上旅居配套規模最大的濱海社區紀錄，恒大海上威尼斯

帶著這些疑問，我們去了一趟啟東，揭開這個超大社區的的真實一面

01

恒大海上威尼斯，作為景區運營依舊不錯

從上海坐大巴車出發，跨過一座崇啟大橋，大約經過兩小時，我正式來到啟東圓陀角風景區的恒大海上威尼斯

雖然以維護為由暫時不接待客戶了，雖然非節假日沒有什么人來，但酒店價格沒有往下調，一晚上也要500-1000元

能見到的少數游客，還是那一批散發著貴氣的養老團

再跟著我來看看，眼前這樣一個金碧輝煌的售樓處

色彩鮮艷的花地毯，邊上擺放著幾個沙灘小樹，天花板上閃閃發光的金色燈光，明顯的恒大風

售樓處里擺放著恒大的超級大盤恒大海上威尼斯的沙盤布局，這個項目的開發模式依然是?；◢u那種填海造城模式

如果說海花島是三天創下百億銷售額的吉尼斯世界紀錄，那恒大海上威尼斯也有自己的世界紀錄

對的，就是世界旅居配套規模最大的濱海社區

項目總規劃占地8900畝，總建面700萬方，配套總面積占37萬平方米

恒大2005年拿地之后，用了7年的時間進行填海造陸，圍建了7.23平方公里海域和綿延3.5公里的海岸線

還從海南原版移植海沙，打造了碧海銀沙的海岸景觀

當初開發商拿下地塊的成本也極低，每平方米樓板價僅百元，地價占用資金非常少

之后，恒大確實投入了長達十多年的配套建設

所以走進恒大海上威尼斯，感受下來是配套比較成熟

整體上北區比南區熱鬧些，北區恒大海上威尼斯酒店、兒童樂世界、鄰里中心等配套還在運營

只要有游客來這里就有消費，所以整個項目是有錢可賺的

在小區內部，沿街社區底商基本都在正常營業中

項目早在2012年就已經開始開發，而2013年至2015年配套先行建成之后才開始推廣項目

比較意外的是景區沒有想象中的熱鬧，聽當地的工作人員說，國慶那時候來沙灘玩的游客很多，人氣很足

還有不少上?？蛻暨^來買房的，因為現在買價格確實挺便宜

來源：網絡

而每年國慶之后天氣逐漸變冷，就不太適合度假了，這也是現場感覺沒有什么人氣的原因

自從2021年恒大暴雷之后，人們更關心的是，那些未交付的房子，恒大真的有在進行保交樓嗎？

02

深入恒大保交樓現場，居然都基本建成了

去現場之前，我查閱了恒大海上威尼斯的官方公眾號，公眾號上顯示的十月保交樓進度是，11-2、13-2、13-3地塊基本達到了交付條件，工程正在收尾

那么現場進度如何

我來到了小區內部，看到的是這樣的場景

在恒大保交樓的推動下，交付在推進中。目前恒大還有五期3塊地的高層部分未交付

現場去看了下，跟公布的狀態沒有太大差別，工程基本已經進入收尾階段了

能看到樓棟已經建設完成，外立面、綠化也差不多了，預計今年10月20日交付

內部大堂、電梯等裝修都完工了，只是房子的門是鎖著的，里面還看不到裝修情況

包括施工隊也差不多撤了，現場只能看到一兩個工人在灑水、搬運廢料垃圾

只是交付時間比較漫長，2017年6月開工，時隔5年至今還未交付完

按原本計劃本該9月底交付，但因為驗收不達標又延遲到10月20日

啟東恒大海上威尼斯這個大盤并沒有出現爛尾

在建中的樓盤基本全部建成，只差三棟樓未交付

另截至10月12日，項目現狀是，暫沒有新房在售，最后一期新房在2021年8月已賣完

如果未來有人接盤，項目還可能會有六期，就是圖中還未規劃的三塊地

對于買入恒大海上威尼斯的業主來說，這個項目基本交付了，所以保交樓倒不是眼前最擔心的一件事

而是它無可挽回的房價回落

03

至于房價，這里一夜跌回到開盤前

隨便走進一家二手中介門店，都掛著恒大的低價房源，一套50㎡一房最低30萬就可以拋售，100㎡三房也只要50-60萬

可以說，這里的房價回到了開盤前，2012年恒大海上威尼斯最早一期開盤，當時新房均價就已經賣到了五六千的水平

到了2019年小區漲得最高的時候新盤9000-10000元/㎡

我和店內的中介打聽恒大海上威尼斯目前的二手交易情況后發現，項目在2021年恒大暴雷后，房價跳水最嚴重

現在二手高層在5000-6000元/㎡左右，最貴的海景房均價在7000元/㎡左右，洋房別墅價格略高一點，在9000元/㎡

自2021年恒大出事之后，這幾年房價還下跌了20%左右

而對比十年前，現在恒大海上威尼斯的二手房價真的就是幾乎沒漲

拿同一個戶型的房價來比較，十年來，這個盤的房價基本不存在增值，連保值都很難

70平戶型，之前最高60萬，去年12月明顯下跌，到今年5月已經跌了18w，兩年之內房價跌了三分之一

這次踩盤一共去了三家小中介門店，門口和店內都顯得有些冷冷清清

房價一旦開始下滑，就越擔心風險高，大批業主不惜降價賣房?，F有掛牌量659套，近三年平均每年成交卻只有30套

當時恒大還做了工抵房，就是把房子抵押給合作的供應商

恒大工程款沒那么多，資金鏈斷掉之后，就會把房子作為抵押，抵扣工程款

那是不是所有啟東海景房都暴跌呢？在圓陀角度假區，和綠城、融創的樓盤均價9000元/㎡相比，恒大小區已經成為價格最低的那個

背后很重要一個原因就是恒大暴雷

自2021年以來，恒大暴雷引發連鎖效應，先是因為債務風險被央行約談，接著理財產品到期，卻兌現不了

在企業各種負面和行業波動的影響下

當初很多以投資為目的買房的業主，擔心恒大資金鏈跟不上，導致心態發生了變化，想著趕緊出手甩掉，房價當然也不復從前

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而作為一個配套已建成的超大盤

這里居住體驗還不錯，但入住率卻很低

恒大海上威尼斯整體項目體量非常大，建面約700萬方，獨棟別墅93幢、雙拼別墅930套、洋房468套，另外還有公寓

來源：恒大海上威尼斯

洋房別墅還是以200平左右的三房、四房為主，而公寓高層產品以小戶型為主，50平、60平一房居多

自身配套擁有32萬方，剛到這里的時候，還挺有生活氛圍的

恒大酒店附近的商業氛圍最濃厚，樂世界兒童王國、運動中心、會議中心都在這里，社區還有一個鄰里食堂，中午也有業主來吃飯，不過都是養老居多

單純養老看，這里配套完善，環境優美，居住起來很宜居

小區內部也有基本的沿街底商，餐館、生鮮店、超市等等

如果來這旅游，住恒大酒店500-1000元以上適合一家人，而民宿也不便宜，都要在200元一晚

在已經交付的住宅里，高層部分整體維護的還比較新，但以投資為主要需求的產品，旅游旺季之后，入住率就很低，據中介說大概不到20%

我自己在社區里逛，從小區外面觀察，一棟樓也只有零星幾戶人家在陽臺晾曬衣服，進出小區的人也很少，比較冷清

再去洋房別墅區看一下，空置的情況就更明顯了，旅游旺季過去了，也沒什么人過來住，還看到一家租給中介當門店的

據中介說，這里的業主一年也住不了多長時間，除了少部分在這邊養老的人，很多業主長時間都在外地

這里的客戶以長三角為主，上海人比較多。大部分都是投資客，以及度假旅游自住的人

而接盤的，還是以上海、長三角客戶為主，有的甚至從房子到手一直都沒有住進去過，房子連同裝修都是全新的

環境優美，但人少冷清，這是恒大海上威尼斯，呈現給我的最終居住場景，如果作為養老的話，可以說是不錯的選擇

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對恒大海上威尼斯這個項目而言

從自住屬性上來看，周末一家人過去度假還是比較舒服的，畢竟周邊生活配套都已經兌現，后期也在運營

如果是作為資產管理的話，它的保值增值性并不高，恒大這個盤現在二手房和十年前新房對比，房價是基本沒漲，說資產相貶值都不為過

但回顧曾經的恒大海上威尼斯，本身也是一個成功案例，它抓住了2016年中國旅游地產行業的繁榮時機吸引人上車

不少早幾年入行的前輩，都有組成看房團從上海拉過去看盤的經歷，這個盤也一度熱銷

還好，目前為止我們現場看到的恒大，它確實在有序地進行著保交樓

不管是這個項目，還是其他的文旅大盤，恒大在持續將工程推進，這是一個非常積極的信號

但回不去的房價，無法提高的入住率，已經成為了這個恒大文旅項目的最終結局

以上為正文，來自微笑向暖