11月10日訊

證券時報記者 吳家明

在新一輪樓市調(diào)控中，除了市場一直關(guān)注的“限購”、“限貸”政策外，對土地市場的調(diào)控也成為重中之重。

深圳土地房產(chǎn)交易中心今日發(fā)布公告稱，增加供應(yīng)三宗居住用地，這三宗居住用地分別位于龍華、大鵬和坪山，供應(yīng)土地總面積7.5萬平方米。據(jù)了解，此次出讓的三宗居住用地有別于以往的土地出讓，它在土地出讓模式、人才住房供應(yīng)、土地購置資金監(jiān)管等方面均有所創(chuàng)新和突破。

據(jù)悉，本次出讓宗地采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積。競買人報價達(dá)到最高地價限價時，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價轉(zhuǎn)為向上競?cè)瞬抛》棵娣e。此外，出讓宗地項目建成后，商品住房必須嚴(yán)格按限定的銷售均價和最高銷售單價進(jìn)行銷售。本次出讓宗地商品住房銷售時不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁裝修，且規(guī)定銷售后且自小業(yè)主取得分戶不動產(chǎn)登記證書之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，以此也限制了新項目的投資性功能，進(jìn)一步抑制投資客的炒房行為。

以位于龍華的A808-0020宗地為例，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊周邊二手房價格在每平方米4.2萬至6.6萬元之間。不過，A808-0020宗地商品住房預(yù)售時銷售均價必須低于周邊同類預(yù)售項目屆時備案均價的90%且不高于每平方米5.67萬元，最高銷售單價不得高于5.98萬元。市場人士認(rèn)為，房企拿地后該項目將在3年左右入市，價格不能超過每平方米5.98萬元。那時，龍華樓市均價將會到達(dá)何種價位？這是即將要參與拍賣的開發(fā)商要思考的問題。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳土地招拍掛市場共成交18宗地塊，土地出讓金額高達(dá)364.15億元，成交樓面均價為每平方米18912元，是2015年平均樓面價的2倍。事實(shí)上，深圳的房地產(chǎn)市場一直供不應(yīng)求，近幾年通過土地招拍掛出讓的土地逐年減少，“地王”也頻頻刷新紀(jì)錄。在此之前，深圳龍華新區(qū)出讓一塊商住用地。最終，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82.89億元的價格奪標(biāo)，樓面地價高達(dá)每平方米56781元。

深圳中原研究中心認(rèn)為，出讓規(guī)定的目的主要在于四個方面：抑制投資客的投資投機(jī)行為以控制深圳高企的房價；加大90平米以下剛需戶型的供應(yīng)，以調(diào)整深圳房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，保障其合理健康發(fā)展；通過競配人才住房面積進(jìn)一步落實(shí)政府人才招募計劃；規(guī)范土地資金市場，降低拿地過程中的金融杠桿，降低潛在金融風(fēng)險。從整個深圳市場來看，10月政策調(diào)控的效果在逐步顯現(xiàn)，而此次政府出讓土地的新規(guī)進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控的效果。由于新規(guī)下土地上的建筑產(chǎn)品大致判斷為剛需非投資型住宅，所以，對于整個深圳樓市結(jié)構(gòu)有明顯的調(diào)整作用。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，本次賣地政策的改變是依據(jù)最新的調(diào)控政策而來，“雙限雙競”是這次賣地的亮點(diǎn)。而這次把龍華地塊建成后的住宅價格控制在每平方米6萬元以內(nèi)，將有效降低房價繼續(xù)快速上升的預(yù)期，達(dá)到本次調(diào)控的目標(biāo)。另外，預(yù)計發(fā)展商在拍地時也將更加謹(jǐn)慎，畢竟項目售價被限制，發(fā)展商要嚴(yán)格控制成本，才能保證獲得合理利潤。