9月27日，杭州出臺(tái)三記調(diào)控組合拳的最后一道政策——限貸令，到今天，正好滿月。

如果說，十一國慶期間的成交量減少是因?yàn)榧倨谝蛩兀叩男?yīng)有滯后性，那么到了最近這一周，調(diào)控的影響開始真實(shí)顯現(xiàn)——根據(jù)透明售房網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)，10月的第二周(10月10日~16日)，杭州市區(qū)共成交商品房4840套，二手房2785套;而上周(10月17日~23日)，共成交商品房3370套，二手房2240套，分別減少1470套和545套，相當(dāng)于一手房成交量環(huán)比下降了三成，二手房環(huán)比下降了近兩成。

9月份最高峰的時(shí)候，單單9月18日那天，杭州市區(qū)成交的商品房就超過3200套。真是此一時(shí)彼一時(shí)。

伴隨著成交量的下滑，原先被隱藏的各種“癥結(jié)”也在凸顯。調(diào)控滿月，誰在裸泳已經(jīng)日漸清晰。

開發(fā)商領(lǐng)出的預(yù)售證少了

銀行放貸速度慢了

最近，有不少近期買了房子正在辦銀行按揭貸款的小伙伴，發(fā)現(xiàn)銀行那邊的審批遲遲下不來。有的因?yàn)檎餍畔到y(tǒng)里查到有幾次信用卡逾期還款，而被拒貸;有的因?yàn)槊鲁?套住宅貸款，還有幾套非住宅貸款，而被銀行告知批不下來;還有更多的情況，是申請(qǐng)材料遞上去快一個(gè)月了，每次問銀行，都說還在審批中。

自從杭州實(shí)行限購限貸政策之后，杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心便增設(shè)了驗(yàn)核購房者戶籍證明和婚姻證明原件的環(huán)節(jié)，而這道規(guī)定，用銀行業(yè)人士的話來說，“極大程度影響到各大銀行期房按揭預(yù)抵押登記的辦理速度”，換成大白話，那就是：房貸的放貸速度慢了。一家此前政策比較寬松的商業(yè)銀行信貸部門人員表示，這段時(shí)間對(duì)申請(qǐng)人的材料審查比較謹(jǐn)慎，特別是對(duì)收入流水的真實(shí)性方面，把控得比較嚴(yán)。

對(duì)購房者來說，放貸速度慢了很心焦。而對(duì)很多銀行來說，當(dāng)下發(fā)愁的是房貸這塊業(yè)務(wù)的量一下子減少了木佬佬，而原因，就是這個(gè)月領(lǐng)出預(yù)售證的樓盤不多。某股份制銀行的工作人員說，因?yàn)楹献鞯膸讉€(gè)樓盤這個(gè)月都沒領(lǐng)出預(yù)售證，所以這個(gè)月房貸業(yè)務(wù)幾乎沒量可言。

錢報(bào)記者從杭州市住保房管局官網(wǎng)上查到，截至目前，10月份以來僅有15個(gè)樓盤拿出新房商品房預(yù)售證，除掉其中5個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)際上只有西溪明珠公寓、御田清庭、旭江華庭、觀邸國際寓所、白馬湖和院、東方星城、華家池公寓、名景臺(tái)、金都藝墅(之江一號(hào))、恒大水晶國際廣場這10個(gè)樓盤拿出預(yù)售證。而在8月份，開發(fā)商共申請(qǐng)超過50個(gè)新房商品房預(yù)售證，9月份是19個(gè)。

10月份領(lǐng)出新房預(yù)售證的樓盤不多，很大程度上因?yàn)楹芏鄻潜P的申請(qǐng)備案價(jià)比上一期房源有所上調(diào)而未通過審批。某外來品牌房企的一個(gè)新盤，已經(jīng)預(yù)熱了很久，原定這個(gè)月下旬開盤，但最近告知意向客戶，開盤要延期到下個(gè)月。背后原因就是領(lǐng)不出預(yù)售證。

二手房違約案例增多

違約方從賣家轉(zhuǎn)向買家

市場成交量下滑，對(duì)于剛需客戶而言影響并不大，但對(duì)改善型購房者而言，影響則比較大。

其中最顯著的當(dāng)屬耀江文鼎苑的二手房。因?yàn)槭敲W(xué)區(qū)房，不少購房者沖著學(xué)區(qū)而購買該小區(qū)，因而文鼎苑的成交量及成交價(jià)格一直不俗，尤其是9月份，單盤二手房成交了25套。但10月份至今全杭州只成交了兩套。“政策是一方面，前期該盤價(jià)格過高，現(xiàn)在回歸冷靜;再則，之前掛牌的房源去化得差不多了，目前可售房源性價(jià)比高的又很少。”杭州豪世華邦地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉輝說。

除此之外，簽訂了居間協(xié)議或購房合同但未完成過戶的違約案例也在不斷增加，此前市場行情好，違約一方主要集中在賣家，如今市場行情轉(zhuǎn)變，買家違約的現(xiàn)象在不斷增加。

浙江中原首席分析師荊海燕告訴記者，就在上周接連有兩個(gè)朋友向她咨詢購房違約問題，而這兩個(gè)朋友都是買了房想違約的。“有個(gè)朋友在國慶節(jié)期間定了套北景園小區(qū)的房子，剛交了定金，覺得市場風(fēng)向標(biāo)不對(duì)，怕價(jià)格下跌，想違約不買，來向我咨詢違約會(huì)如何。”荊海燕說。

在一手房市場，也出現(xiàn)了一些購房者因?yàn)楦鞣N原因要退房的案例。“這種情況在交了定金還沒簽正式合同的購房者身上比較多。比如原購房者新政后沒有購房資格了，便通過更名的方式把房子轉(zhuǎn)賣給其他有購房資格的人名下;或者投資客通過更名方式把房源轉(zhuǎn)售給其他購房者，而后者違約的情況最近增多了。至于簽了正式合同的購房者要退房的很少，畢竟違約損失太大了。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

行情一淡

有中介開始考慮轉(zhuǎn)行

今年3月，本報(bào)記者曾報(bào)道了一條幾百米長的德勝巷，原本開著的餐飲店、小賣部、五金店，被我愛我家、豪世華邦、房友、鏈家等中介門店取代，然而昨天記者再度前往德勝巷，發(fā)現(xiàn)其中有兩家不知名的小中介門店已經(jīng)替換為早餐店與雜貨店。

已經(jīng)轉(zhuǎn)行當(dāng)導(dǎo)游的前中介經(jīng)紀(jì)人小林告訴記者，10月份以來，二手房行情明顯淡了很多，有些同事雖然手頭還有單子，但其中不少是前期因?yàn)椴闄n辦證等程序耽誤而延續(xù)下來的老單。據(jù)小林透露，他的前同事有的因?yàn)闃I(yè)績差，轉(zhuǎn)行去送外賣。

透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示，這段時(shí)間，市區(qū)每天二手房的成交量大概在200~350套之間，跟9月份動(dòng)輒六七百套的數(shù)據(jù)相比，黯淡了不少。再考慮到杭州二手房市場三巨頭(我愛我家、豪世華邦、鏈家)的門店數(shù)就超過700家，目前這樣的成交量，意味著很多小中介根本分不到蛋糕。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，市場好的時(shí)候不少有經(jīng)驗(yàn)的大中介經(jīng)紀(jì)人會(huì)自己出來單干，選一個(gè)經(jīng)紀(jì)公司加盟做分店，“一般加盟費(fèi)一年在2萬元左右。”市場行情一差，這種不知名的小中介加盟店就會(huì)及時(shí)調(diào)頭。

該名業(yè)內(nèi)人士表示，一些小中介公司肯定會(huì)在這輪行情中被洗牌。記者 徐叔競 江嘉宜

潮水退去后

房子才是真正的居住產(chǎn)品

杭州樓市真的降溫了。很直觀的一個(gè)證據(jù)就是，最近身邊咨詢買房的親戚朋友幾乎沒了，而一個(gè)月前，差不多每天都能接到兩三個(gè)來問詢投資買房的電話和短信;朋友聚會(huì)的時(shí)候，房子終于不再是主要話題了;現(xiàn)在，大家甚至開始討論起“猴年第一降”會(huì)是哪家樓盤。

這一輪宏觀調(diào)控，在抑制投資投機(jī)性需求、消除市場恐慌情緒方面，確實(shí)取得了初步成效。而銀行業(yè)開啟的嚴(yán)控違規(guī)資金進(jìn)入樓市，嚴(yán)查工資流水證明和首付款資金來源，無疑會(huì)進(jìn)一步鞏固調(diào)控的成果。

當(dāng)市場成交量回到正常的軌道，而后續(xù)供應(yīng)也相當(dāng)充足的時(shí)候，自住改善型購房者得以有時(shí)間擦亮眼睛從容地挑一挑房子了——在雞犬升天的時(shí)候，房子的金融功能被無限放大，開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品會(huì)不斷做減法;而潮水退去時(shí)，真正靠譜的還是房子本身的居住功能，只有競爭激烈的時(shí)候，開發(fā)商才會(huì)重拾加法。