當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)壓力大，L形走勢處在緩慢探底期。在此大背景下，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢緊密相連的房地產(chǎn)市場矛盾凸顯，地王頻現(xiàn)，離婚買房等新聞成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

此輪房價上漲的原因

住房作為消費(fèi)品最重要的是居住功能，而現(xiàn)在卻逐漸成為一種投資工具，其深層次的原因是什么?房地產(chǎn)背后凝聚了大量的貨幣，附著了龐大資金鏈，很容易在資本市場上變成資本性產(chǎn)品與金融工具聯(lián)系起來。而這一輪房價漲幅大，速度快的原因是多重的。

首先，貨幣發(fā)行量加大。從國際環(huán)境來看，2008年從美國開始的金融危機(jī)波及到全世界，直至今日主要發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體仍然復(fù)蘇乏力。為了刺激消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，美國從2008年開始執(zhí)行量化寬松政策，已經(jīng)對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大的影響。隨著中國經(jīng)濟(jì)全球化的腳步加大，中國與國際的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來相互交融，西方國家的貨幣政策必然對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。西方經(jīng)濟(jì)體發(fā)行貨幣，助長了中國加大貨幣發(fā)行量。2002年，中國的貨幣供應(yīng)量M2僅有18.3萬億，而今年已經(jīng)接近150萬億(央行數(shù)據(jù)顯示，今年僅前半年M2已經(jīng)超過149萬億 中新經(jīng)緯注)。在商品市場中，貨幣量始終要與商品的價格相對等，因此貨幣供應(yīng)量的增加勢必帶動商品價格的提高。而房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的一種，也在商品價格提高的過程中水漲船高。

其次，貨幣追求保值增值的屬性通過房地產(chǎn)市場釋放。房地產(chǎn)市場今天出現(xiàn)的種種矛盾，恰恰是中國經(jīng)濟(jì)從過去高速增長進(jìn)入中高速增長的必然表現(xiàn)。發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、資源配置的不合理等綜合因素，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報率越來越低，大量資金開始在市場上尋找投資對價物。而房地產(chǎn)的保值增值相對較好。尤其是主要的一線城市，人才、資源集聚，房屋購買力大，因此大量資金進(jìn)入一線城市的房地產(chǎn)市場，房屋從消費(fèi)品變成投資品，成為資本的最佳投資途徑，恰恰是資金在市場中的理性選擇。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出了五大任務(wù)“三去、一降、一補(bǔ)”，即去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿，降成本，補(bǔ)短板。其中去庫存主要是解決三四線城市房地產(chǎn)供過于求的問題。由于三四線城市人口增長緩慢，居民收入偏低導(dǎo)致購買力不足，需求減少，加上此前房產(chǎn)商在三四線城市的供應(yīng)量不斷增加，因此積累了過多的庫存。中國人民銀行負(fù)責(zé)人在年初表示，全國近7.2億平米庫存房屋中，70%存在于三四線城市，現(xiàn)在一時難以消化。今年年初，許多三四線城市為了刺激去庫存采取了降低購房首付款等多項(xiàng)舉措，隨后，房地產(chǎn)市場寬松的政策預(yù)期傳導(dǎo)到一二線城市。年初，以深圳、上海、北京為代表的一線城市城市開啟新一輪猛漲。受此影響，其他一二線城市房價的心理預(yù)期提升，從而打開了諸如南京、杭州、蘇州等其他一二線城市房價的上漲空間。購房者產(chǎn)生了“財富效應(yīng)”，追漲心理明顯增加。大量的資金在房地產(chǎn)市場追逐利潤，從心理和資金上都形成了正向的上漲循環(huán)，房產(chǎn)成為資本市場具有保值增值屬性的投資品。從根源上來看，政策實(shí)施的結(jié)果與制定政策的預(yù)期出現(xiàn)了背離，顯露了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的許多矛盾。

破解高房價之痛 路在何方

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行重重矛盾中的難點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計，四大銀行上半年過半新增貸款發(fā)放給個人房貸，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生“地震”，資金鏈的斷裂傳導(dǎo)到金融系統(tǒng)，勢必會產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險，對中國經(jīng)濟(jì)的影響是不可估計的。比如，上世紀(jì)九十年代初期，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，許多中小銀行先后破產(chǎn)，金融危機(jī)迅速蔓延至日本全境，這就是我們經(jīng)常提到的日本失去的二十年。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度怎么把握成為了關(guān)鍵，如何才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控合理、可控，最終實(shí)現(xiàn)“軟著陸”而非“硬剎車”呢?

首先，要疏解大城市資源。疏解大城市資源要實(shí)現(xiàn)瘦身健體，產(chǎn)業(yè)、功能、人口都要做減法，不能讓資源在一個地方、一個部門長時間聚集。推動小城鎮(zhèn)的發(fā)展與疏解大城市功能相結(jié)合，使資源實(shí)現(xiàn)雙向、多向流動，從而降低一線城市的住房需求，同時推動周邊城市房地產(chǎn)去庫存。

其次，要通過財政、稅收等多種手段扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。今年去深圳調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)某知名的家電制造公司，雖然擁有多項(xiàng)行業(yè)領(lǐng)先的技術(shù)和研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，但平均每一臺產(chǎn)品的利潤率僅有令人意想不到的3%。因此要利用十三五規(guī)劃重要的窗口期，打破市場格局，真正破除各種有形和無形的壁壘，充分利用財政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、貸款貼息等手段，鼓勵和支持民間資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這樣才能使被房地產(chǎn)“綁架”的實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正得到松綁，從而降低資金在房地產(chǎn)市場和銀行之間的循環(huán)流動，

再次，通過制度創(chuàng)新解決高房價帶來的收入分配問題。房價的快速上漲，會產(chǎn)生新情況下的收入分配不公平，一名購房者可能在短期內(nèi)成為富翁，但是一個家庭也可能因?yàn)榉績r過高而背上沉重的負(fù)擔(dān)。因此要通過科學(xué)合理的財稅制度的設(shè)計，拉平分配差距，提供一個符合市場規(guī)律和人類文明進(jìn)程的制度。這是一個長期過程，也是必須做的。同時，還要創(chuàng)造尊重勞動致富、創(chuàng)新致富的社會氛圍，重視知識分子、創(chuàng)新人員和企業(yè)家的價值，減少資本市場的暴力致富。

房地產(chǎn)現(xiàn)階段的矛盾，有其自身消費(fèi)屬性和投資屬性的博弈，背后凝聚了整個社會轉(zhuǎn)型升級改革創(chuàng)新中的問題。因此政策制定者要通過合理的政策制定，給民眾穩(wěn)定的、理性的預(yù)期，謹(jǐn)慎、溫和地解決好房地產(chǎn)市場的矛盾。