隨著一系列“去庫存”政策措施逐步發(fā)揮作用，商品房待售面積連續(xù)4個月下降，6月末，全國待售商品房面積7.1億平方米。據(jù)測算，全國商品房去庫存周期為2.5年，較5月末下降了0.2年。上半年，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)“沖高回落”態(tài)勢。1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為4.7萬億元，累計同比增速6.1%，增速較1—5月份下降了0.9個百分點，6月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當(dāng)月同比增速為3.5%，較5月份下降3.1個百分點。

從影響后續(xù)房地產(chǎn)投資的主要因素看：第一，受前期住房需求集中釋放和基數(shù)效應(yīng)影響，銷售面積同比增速下降，這將阻礙項目回款速度，降低房地產(chǎn)投資持續(xù)性的支撐力度。1—6月份，商品房銷售面積同比增速27.9%，較1—5月份下降了5.3個百分點。第二，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，不僅個人按揭貸款增速放緩，而且面向開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款增速也出現(xiàn)回落。1—6月份，國內(nèi)貸款同比增速僅為1%，較1—5月份下降了1.3個百分點。第三，上半年部分銷售熱點城市和區(qū)域開始收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，也將降低市場熱度，而大量三、四線城市的庫存水平仍然相對較高，如在百城市房價同比數(shù)據(jù)中，仍有40%左右的三、四城市房價處于同比下降狀態(tài)，市場情況較為疲軟。第四，在實物建設(shè)指標(biāo)方面，1—6月份商品房竣工面積增速比新開工面積增速高出5.1個百分點，導(dǎo)致施工面積增速持續(xù)回落，這也表明，實物建設(shè)規(guī)模難以支持房地產(chǎn)投資增速大幅回升。

綜合這些先行指標(biāo)初步判斷，下半年，全國房地產(chǎn)投資增速仍將面臨繼續(xù)回落的壓力。值得注意的是，近期由于一線城市土地供給緊缺，部分開發(fā)企業(yè)將拿地重點轉(zhuǎn)向部分二線城市，導(dǎo)致二線城市土地溢價率明顯提高，如6月份二線城市土地溢價率達(dá)到63.6%，較上年同期高出40多個百分點，這無疑將增加項目運營的成本壓力和區(qū)域市場風(fēng)險。

建議要堅持“分城施策”的市場調(diào)控取向，在一線城市和部分熱點二線城市控制好信貸節(jié)奏，避免過度地加杠桿引發(fā)新一輪的供不應(yīng)求問題，并適當(dāng)提高這些城市的住宅用地供應(yīng)規(guī)模，引導(dǎo)市場預(yù)期更趨理性。在三、四線城市仍需落實好“去庫存”政策措施，可與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化相結(jié)合，促進(jìn)新市民購房需求有序釋放。同時，要落實好保障性安居工程建設(shè)，提高棚戶區(qū)改造的貨幣化拆遷補(bǔ)償比例，打通棚戶區(qū)改造與“去庫存”之間的政策渠道。