十多年來，京津新城無數(shù)次成為京津兩地樓市的熱點(diǎn)。“空城”、“鬼城”是很多媒體為其定義的標(biāo)簽。從項(xiàng)目案名即可以看出，該項(xiàng)目的定位與客戶群體是來自于京津兩地。京津新城位于天津市寶坻區(qū)，京津唐三地中心位置。西北距離北京98公里，約1小時(shí)車程。南距天津45公里，約30分鐘車程，東距唐山105公里。

北方的冬天，萬物蟄伏，一片蕭條景象。處于京津唐三城中間地帶的超級(jí)大盤京津新城，樓市的蕭條凄冷比之天氣有過之而無不及。

從北京出發(fā)，沿京哈高速行駛半小時(shí)，在寶坻北出口轉(zhuǎn)津薊高速，再行駛約20分鐘，即可到達(dá)京津新城的入口。

十多年來，京津新城無數(shù)次成為京津兩地樓市的熱點(diǎn)。“空城”、“鬼城”是很多媒體為其定義的標(biāo)簽。從項(xiàng)目案名即可以看出，該項(xiàng)目的定位與客戶群體是來自于京津兩地。京津新城位于天津市寶坻區(qū)，京津唐三地中心位置。西北距離北京98公里，約1小時(shí)車程。南距天津45公里，約30分鐘車程，東距唐山105公里。

十年沉浮

驅(qū)車駛進(jìn)寬闊的凱旋門，道路西側(cè)一塊印有“京津新城總體規(guī)劃圖”的巨大的廣告牌甚為顯眼。如果驅(qū)車將整個(gè)別墅群全部繞下來，至少需要十分鐘。這座號(hào)稱是“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城，規(guī)劃有8000套別墅，目前已建成的僅有3000多套。

提到京津新城的規(guī)劃，要把時(shí)間推回到十幾年前，2001年，天津?qū)氎娉房h設(shè)區(qū)，迎來了發(fā)展機(jī)遇。并提出“立足天津、依托北京、借助河北、服務(wù)東北、面向全國(guó)、放眼世界”的戰(zhàn)略構(gòu)想。據(jù)媒體報(bào)道，寶坻區(qū)政府提出“135工程”的招商引資政策，即100萬、300萬、500萬元的引資計(jì)劃，500萬元以上項(xiàng)目由區(qū)長(zhǎng)親自掛帥，而京津新城就是其中重要一項(xiàng)。

京津新城是2006年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的天津市11個(gè)新城之一。按照天津市政府2009年1月批準(zhǔn)的《天津市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》，到2020年新城規(guī)劃面積為53平方公里。從2014年起，京津冀一體化上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。

到了2016年，一則軌道交通的消息無疑成為最大的利好。1月13日，據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，除現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)的京津城際鐵路外，北京和天津之間將再添一條城際鐵路——京濱城際。該線路進(jìn)入天津市后，分別經(jīng)過寶坻區(qū)、武清區(qū)、北辰區(qū)和東麗區(qū)，最終進(jìn)入濱海新區(qū)。相關(guān)信息顯示，設(shè)在寶坻區(qū)的站點(diǎn)即是京津新城。

高鐵消息終于落地，但已擁有3000套別墅的小城，卻仍然沒有一個(gè)大型商場(chǎng)或超市。一直以來，京津新城的項(xiàng)目方并不忌諱談到空置率的問題。該項(xiàng)目銷售人員直言：“冬天入住率大概40%，這邊住得人比較少，在這里買房的都是天津和北京的人群買來度假。”

社區(qū)商業(yè)幾乎在癱瘓的狀態(tài)下，難以想象，這3000多套別墅除在售的幾十套外，已全部售出。據(jù)媒體2015年4月的報(bào)道，當(dāng)時(shí)京津新城的銷售率達(dá)到90%左右。京津新城康園的329套別墅僅剩3套未賣出，價(jià)格為每平方米13000元。而中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從該項(xiàng)目銷售人員處了解到，目前剩余康園與熙園的尾房共20多套。而從天津房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，僅康園在售項(xiàng)目就超過10套，熙園在售項(xiàng)目為20多套。看來，這半年間的去化并不理想。

超級(jí)大盤的“下半場(chǎng)”

京津新城自2004年開發(fā)至今已有十余年，而這3000多套別墅僅僅是其中的一半。整個(gè)項(xiàng)目到目前為止也僅開發(fā)了5期。第5期的雍園將在2016年下半年開盤。

從南區(qū)一直向東，就是即將開盤的雍園。在京津新城規(guī)劃圖中，由寶白路將京津新城前5期與后5期分隔開來。這條路的另一側(cè)，將是下一個(gè)5期項(xiàng)目，從第6期一直到第10期，而目前依舊是荒地一片。

據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)，同為合生創(chuàng)展開發(fā)的高爾夫公寓項(xiàng)目，目前銷售狀態(tài)似乎并不樂觀。從天津房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，該項(xiàng)目自2010年建成以來，仍有大量的庫(kù)存待消化。

對(duì)于京津之間的很多夾縫市場(chǎng)，北京一位開發(fā)商營(yíng)銷人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，有規(guī)劃熱點(diǎn)、有軌道、有高速，距離3環(huán)50公里是一個(gè)熱度，而100公里則是另一個(gè)熱度，對(duì)于寶坻的市場(chǎng)來看并不樂觀。

從北京房地產(chǎn)各大門戶網(wǎng)站上搜索京津新城二手房，可以看到，目前該項(xiàng)目在售二手房源達(dá)千套以上。京津新城在2017年將開啟“下半場(chǎng)”，余下的5期產(chǎn)品，在下一個(gè)十年，還有很長(zhǎng)的路要走。北京某新房代理公司銷售總監(jiān)表示，如果沒有大的產(chǎn)業(yè)布局或其他利好帶動(dòng)人口和就業(yè)，“這種規(guī)模大盤的最終結(jié)局只能是自生自滅”。