國家統(tǒng)計局公布了去年房價的情況，價格上漲的城市有39個，比上月增加了6個。二手房價格方面，環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴大了0.2個百分點。在諸多城市中，深圳市的房價漲幅一直居高不下，去年12月深圳新房同比漲幅高達47.5%，二手房同比漲幅也達到了42.6%，這也就意味著深圳在去年一年的時間內(nèi)房價漲幅將近5成，遠高于其他城市。

看到這有人得出結(jié)論了，一線城市由于人口涌入，背后的城市福利大，剛需很大，所以基本不會下跌。而二三線城市則將出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)未來將會出現(xiàn)一個按區(qū)域分化的走勢。但真是這樣嗎？

其實有這樣觀點的人不在少數(shù)，但這不是分析形勢而是解釋形勢，現(xiàn)在的形勢就是如此，關(guān)鍵的問題是未來有沒有可延續(xù)性。有兩個數(shù)據(jù)我們反復(fù)提到，一個是內(nèi)在價值，租售比北上廣深只有2-3%，基本已經(jīng)沒有了產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，換句話說買房投資，已經(jīng)根本沒有價值。你們所說的投資，只有一個途徑就是價差，是期待有一個新傻子從你手中把這個房子高價買走。另一個指標叫做房價收入比，是一套房子的價格除以兩口之家的年度收入總和，北上廣深，基本已經(jīng)超過了20倍。換句話說即使你貸款，加上銀行的利息，你要付出的資金，將透支自己未來近30年不吃不喝的購買力，當一個地方的房子，你貸款都買不起的時候，已經(jīng)失去了購買力基礎(chǔ)。

有人說不對啊！如果都買不起，北上廣深的房子為什么還賣的很火啊，房子現(xiàn)在賣的也很快，這是哪不對？

其實看房價，你要看到資本的流動，之所以北上廣深的房價漲，不是因為市場變好了，而恰恰是因為市場變差了，大量資金正在從二三線，四五線城市中大舉撤離，大概能聽到這樣的做法，把老家的房子賣了，在北京交個首付。這才是北上廣深房價上漲的真實原因，如今房地產(chǎn)已經(jīng)變成了零和游戲，北上廣深的房價上漲，一定以犧牲更多其他城市的房價為代價。其他地方的房子庫存將更加嚴重，甚至這輩子都根本無法消化。

那么這種資本的流動可持續(xù)嗎？北上廣深的房價會一直漲嗎？當然不會，如今在特大城市交首付的價格已經(jīng)超過了150萬，這個價格有幾個老家的房子能負擔的起，況且很多老家的房子，現(xiàn)在已經(jīng)根本就賣不出去了，往后會越來越艱難。那么當一個家庭，即使賣掉老家的房子，也負擔不起首付的時候，特大城市的房價其實第二次失去了購買力基礎(chǔ)，換句話說首付交不起，你即使敢貸款，也沒人會把錢借給你。而現(xiàn)在特大城市的房價已經(jīng)進入了這樣的臨界點。

以北京為例，通州和房山的房價都已經(jīng)過了4萬，一套90平米的房子，全算下來要將近400萬，首付三成再加稅費就是150萬，這個價格即使賣了天津城區(qū)的房子，也未必湊的上。準一線城市都如此，更何況那些房價只有四五千的地方。

所以未來兩個事情會發(fā)生，一個是更多的老家房子要賣，而大家也發(fā)現(xiàn)老家的房子越來越難賣。第二件就是北上廣深內(nèi)部分化，便宜的房子逐漸被拋售，資本繼續(xù)轉(zhuǎn)向高端豪宅。通過換房的形勢，賣掉小的、破的、郊區(qū)的，在核心地段買新的、大的，而特大城市周邊你的小的、破的、郊區(qū)的會有一大批房源出售，從而價格開始滯漲甚至下跌。核心區(qū)的房價將繼續(xù)上漲。資本開始進一步退守。

這兩個步驟大概也就再持續(xù)個1-2年，然后核心區(qū)房價首付，徹底脫離郊區(qū)價格，也就是說賣了郊區(qū)的房子，你也交不起首付了，這時候所謂的剛需將第三次失去購買力，也就是這個時候，房地產(chǎn)市場的資本流動將告一段落，房價將見頂開始回落，再過1年就會出現(xiàn)加速回落。整個房地產(chǎn)的泡沫開始破裂。

所以還是要強調(diào)一下，全國市場分化，絕不是什么繁榮理性，而是進入了零和游戲階段。如今跨地域市場間就是一場你死我活的游戲。北上廣深最后也必將難以幸免，留給樓市的時間大概也就不超過5年。