“十三五”規(guī)劃建議，對于生態(tài)環(huán)境的改善提出更高的要求，在城市空間規(guī)劃上要求更為嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)如何順應(yīng)新的開發(fā)模式也將引起業(yè)內(nèi)思考。

11月3日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》(以下簡稱《規(guī)劃建議》)全文發(fā)布。

《規(guī)劃建議》提出了“戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高”目標(biāo)，還明確戶籍轉(zhuǎn)移人口錢從哪來，人往哪去，地從哪來的實操環(huán)節(jié)如何進(jìn)行。“健全財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制”， 在城市用地指標(biāo)日益稀缺的條件下，重點區(qū)域和城市逐漸減少建設(shè)用地指標(biāo)，卻在“建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制”開了一道口子，對于農(nóng)業(yè)人口吸引力較大的區(qū)域用地指標(biāo)上還會傾斜。

房地產(chǎn)行業(yè)以土地和人口為載體，人口城鎮(zhèn)化意味著人口流入大的區(qū)域還會有強勁的需求。

此外，金融體制改革所影響下，企業(yè)融資成本進(jìn)一步降低，房地產(chǎn)企業(yè)已然受益并有望進(jìn)一步降低資金使用成本。

“十三五”規(guī)劃建議，對于生態(tài)環(huán)境的改善提出更高的要求，在城市空間規(guī)劃上要求更為嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)如何順應(yīng)新的開發(fā)模式也將引起業(yè)內(nèi)思考。

城市轉(zhuǎn)移人口

將成房地產(chǎn)最大買家

《規(guī)劃建議》指出：推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。深化戶籍制度改革，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，實施居住證制度。

舉家進(jìn)城落戶必將帶來住房需求，這也是多位業(yè)內(nèi)人士看好房地產(chǎn)業(yè)還有“白銀時代”的最主要原因。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌指出，2014年底中國的城鎮(zhèn)化率為55%，與70%的目標(biāo)還有相當(dāng)差距。預(yù)計到2030年前，中國都將處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，且城鎮(zhèn)居民對住房改善性需求很大。“從這個角度來說，中國房地產(chǎn)未來很長時間都會有良好前景。”

“最深層次問題就是外來人口和城市戶籍居民的雙重待遇問題。”中國社科院城市發(fā)展與資源環(huán)境研究所前所長牛鳳瑞在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。“城市承載能力不僅在于生態(tài)環(huán)境，還有公共財政的支持力度，落實公共服務(wù)需要財力支持。如果中央政府請客，讓地方政府買單，地方政府財政壓力就會過大。”

地方財政對轉(zhuǎn)移人口的公共服務(wù)成本問題，有望在下一個五年得到解決。“健全財政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制，中央財政支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，將極大提高地方推動流動人口轉(zhuǎn)成戶籍人口的積極性。”深圳住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

房企融資成本走低

“十三五”期間，金融體制改革將繼續(xù)深化。《規(guī)劃建議》中強調(diào)，提高直接融資比重，降低杠桿率，開發(fā)符合創(chuàng)新需求的金融服務(wù)，推進(jìn)高收益?zhèn)肮蓚嘟Y(jié)合的融資方式，推進(jìn)匯率和利率市場化，降低企業(yè)融資成本。

房企以對金融杠桿運用著稱，相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于金融產(chǎn)品的應(yīng)用最為充分。但房地產(chǎn)行業(yè)早已無法保持過去幾年的高增長率，因此無法應(yīng)對高融資成本的金融環(huán)境，如果融資成本不降下來必然會導(dǎo)致整個行業(yè)的癱瘓。

然而，“山窮水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村。”今年以來，房企在國內(nèi)債券市場的融資規(guī)模出現(xiàn)井噴，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，今年包括萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園、中糧、泰禾等業(yè)內(nèi)龍頭房企在內(nèi)的超過73家上市房企集中在內(nèi)地發(fā)行公司債，預(yù)期融資已超過3800億元。

從發(fā)行成本來看，今年以來，房企公司債利率顯著下行。今年9月份，上市房企發(fā)行的公司債利率為5.38%，比8月下降約0.2%，與年初相比更是大幅下降了3.06%，廣發(fā)證券分析師預(yù)計，公司債利率未來還有降低的趨勢。

9月24日，萬科發(fā)行的50億元債券的票面利率為3.5%，接近同期的國債收益率，創(chuàng)下了公司債發(fā)行的利率新低。

空間規(guī)劃立足高遠(yuǎn)

《規(guī)劃建議》指出，要以主體功能區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)統(tǒng)籌各類空間性規(guī)劃，推進(jìn)“多規(guī)合一”。推動京津冀、長三角、珠三角等優(yōu)化開發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端高效發(fā)展，防治“城市病”，逐年減少建設(shè)用地增量。推動重點開發(fā)區(qū)域提高產(chǎn)業(yè)和人口集聚度。

“除了便于行政審批，促使相關(guān)部門有效管理銜接，‘多規(guī)合一’最大的好處就是把土地利用更加科學(xué)化，把建設(shè)用地使用和生態(tài)紅線的守護(hù)結(jié)合起來。杜絕城市盲目擴(kuò)張，是一種可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)規(guī)劃。”天津大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院總工王衛(wèi)紅在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

在城市開發(fā)的同時，生態(tài)紅線的保護(hù)更為重要。中國科學(xué)院動物研究所副研究員解焱在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“很多人認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)很難協(xié)調(diào)共生，這看似成為一對矛盾，但是國外有很多項目做到了既保護(hù)生態(tài)環(huán)境，又能發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這種開發(fā)模式，不僅為項目帶來更好的自然環(huán)境，同時對于一個有社會責(zé)任的企業(yè)來說，更增加了社會的口碑和提升美譽度。通過生態(tài)資源的規(guī)劃之后，不但不會損害房地產(chǎn)的利益，甚至?xí)尩禺a(chǎn)項目增值，這是很多地產(chǎn)商應(yīng)有的共識”。

京津冀、長三角、珠三角等重點發(fā)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將在“十三五”期間逐步趨向高端，隨著建設(shè)用地增量的減少，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面會提高拿地成本，另一方面是鞭策相關(guān)企業(yè)在用地方面積極提高產(chǎn)出效率。土地要素和環(huán)境發(fā)生變化的過程中，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展會更加趨于合理化，人口分布也會更加科學(xué)。