10月26至29日晚，中共中央召開十八屆五次會議，發(fā)布了十三五規(guī)劃，其中，對房地產(chǎn)行業(yè)的重大事件包括：全面放開二胎；積極應(yīng)對老齡化；加快戶籍城鎮(zhèn)化率。

其中，二胎放開，對新一輪嬰兒潮的影響更大。據(jù)了解，當(dāng)前20~40歲年齡段組成的家庭具有二胎需求，假設(shè)全部生育二胎，且不考慮新增結(jié)婚人口，當(dāng)前總計約1.2億戶的城鎮(zhèn)家庭，帶來1.2億的新增小孩，按照30平方米的需求，則為36億平方米，而這將在短期內(nèi)集中兌現(xiàn)。

此外，按照15~19歲的人口在未來5年逐步進(jìn)入生育期，則每年新增適齡生育戶數(shù)為456萬戶，再假設(shè)未來的家庭也都養(yǎng)育2個小孩，則相比于過去，每年的增量需求為1.4億平方米。

從以上兩個數(shù)據(jù)對比可以看出，相比于當(dāng)前12億平方米的年銷量，依靠新增家庭帶來的需求貢獻(xiàn)(1.4億平方米)非常有限，而增量完全來自于有需求的家庭集中釋放(36億平方米)，在當(dāng)前已經(jīng)經(jīng)歷了兩次嬰兒潮而被逐漸抹平的背景下，帶來新一輪熱潮。

而關(guān)于老齡化，現(xiàn)在不是問題，數(shù)據(jù)老而國家不老。

按照65歲以上老人占比，中國目前為9%，已經(jīng)進(jìn)入老齡社會，然而，和其他老齡社會國家有所不同的是，20-30歲人口占比達(dá)到16.9%，超過了30~40歲的14.6%，也就意味著，在未來10年中，產(chǎn)出效率最高的人群數(shù)量將繼續(xù)增加，整體呈現(xiàn)數(shù)據(jù)老、但國家不老的狀態(tài)。

同時，按照當(dāng)前65歲老人倒推，也即出生在1950年以前，考慮到中國過去百年的大通脹，當(dāng)前退休老人暫無養(yǎng)老支付能力，大多為居家養(yǎng)老，所以，尋找合適的“盈利模式”較為困難。

至于加快戶籍城鎮(zhèn)化率，已經(jīng)在此前的居住證放開政策中得以體現(xiàn)。

中國的戶籍制度管控的是人口流動，因為戶籍卡住了城市的資源獲取，在放開居住證申請之后戶籍城鎮(zhèn)化率的提升變得相對不重要。同時，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的人口流動，戶籍管控是對其進(jìn)行了加強控制，所以最終戶籍城鎮(zhèn)化率提升的目的是解決資源獲取難度問題，在當(dāng)前城鎮(zhèn)化率減速的背景下影響有限。