作為繼債券、股票、現(xiàn)金資產(chǎn)之后的第四類(lèi)資產(chǎn)，REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)在大類(lèi)資產(chǎn)配置方面，給那些看好房地產(chǎn)收益卻又擔(dān)心買(mǎi)房影響自身資金流動(dòng)性的投資者以全新的選擇。

REITs是一種好的資產(chǎn)證券化方式，就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。當(dāng)你購(gòu)買(mǎi)REITs時(shí)，你不僅購(gòu)買(mǎi)了不動(dòng)產(chǎn)的收益權(quán)，你還投資了物業(yè)背后的證券。舉例來(lái)說(shuō)，即便你花了購(gòu)買(mǎi)幾塊磚頭的錢(qián)，也能夠分享到整個(gè)東方廣場(chǎng)的物業(yè)收益，只要它被裝進(jìn)了REITs。

投資REITs的門(mén)檻較低，國(guó)內(nèi)首只公募REITs“鵬華前海萬(wàn)科REITs”的門(mén)檻是10萬(wàn)元。它的發(fā)行意味著公募基金投資范圍拓展到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，是將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要實(shí)踐。一只REITs產(chǎn)品就像一個(gè)“籃子”，能將各種優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)容納其中，分享這些資產(chǎn)的長(zhǎng)久收益。

REITs的功用有兩方面：一是基于主動(dòng)的基金管理，由金融機(jī)構(gòu)或者基金管理人主導(dǎo)，為廣大投資人提供主動(dòng)投資產(chǎn)品;二是融資后能夠用于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，好的REITs產(chǎn)品需要好的基金管理和資產(chǎn)管理，兩者缺一不可。有觀點(diǎn)認(rèn)為，直接持有不動(dòng)產(chǎn)能比投資REITs賺更多錢(qián)。但現(xiàn)實(shí)生活中，多數(shù)人沒(méi)有時(shí)間或缺乏經(jīng)驗(yàn)運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)。由于REITs產(chǎn)品具有分散化和流動(dòng)性的特點(diǎn)，產(chǎn)品也要求專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和投資者之間提高信息透明度，在某種程度上降低了管理者和投資者之間的利益沖突。

REITs的優(yōu)勢(shì)還在于其在資產(chǎn)配置中具有分散風(fēng)險(xiǎn)的功能。資料顯示REITs產(chǎn)品收益與股票指數(shù)的相關(guān)性不高。統(tǒng)計(jì)顯示，美國(guó)REITs產(chǎn)品和標(biāo)普500指數(shù)在1980年至2010年間的相關(guān)性?xún)H為0.55，說(shuō)明這類(lèi)資產(chǎn)相對(duì)于股指波動(dòng)性不大。另外，REITs與債券比，它的價(jià)值會(huì)因不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)及租金收入的增加而變動(dòng)，債券在投資前的收益似乎都已經(jīng)確定。(文/周琳)